Cada vez más contratos se firman sin garantía propietaria

La dificultad para conseguir una propiedad como respaldo impulsó el crecimiento de las garantías profesionales.Cuándo un bien de familia también puede utilizarse como respaldo.

Durante años, conseguir una garantía propietaria fue uno de los principales obstáculos para alquilar una vivienda. Contar con un familiar dispuesto a respaldar el contrato con un inmueble era, en muchos casos, una condición excluyente. Sin embargo, el mercado cambió y las garantías profesionales —como los contratos de fianza y los seguros de caución— ganaron terreno y hoy forman parte de una oferta cada vez más amplia para propietarios e inquilinos.

Aunque no existen estadísticas oficiales para todo el país, un relevamiento realizado por Argenprop entre las inmobiliarias de su red muestra que en la Ciudad de Buenos Aires aproximadamente siete de cada diez contratos nuevos ya se firman con seguros de caución. En el interior la garantía propietaria todavía mantiene mayor peso, aunque las alternativas profesionales ganan participación año tras año.

Para los especialistas, esa diferencia tenderá a reducirse a medida que se digitalicen aún más los procesos y aumente la oferta de compañías especializadas.

El crecimiento de estas herramientas responde, en primer lugar, a un cambio social. Cada vez menos personas cuentan con un familiar dispuesto a comprometer una propiedad para garantizar un contrato.

«Hace algunos años, la garantía propietaria era prácticamente la única opción considerada por gran parte de los propietarios. Hoy convive con alternativas profesionales que ganaron terreno por su agilidad y por la dificultad que enfrentan muchas personas para conseguir una propiedad como respaldo», explica Anabella Tarrio Godoy, gerente general de Finaer.

A esa transformación se sumó un mercado de alquileres más dinámico. «Las garantías de caución ganaron terreno porque permiten resolver esa barrera de manera más rápida, con procesos digitales y mayor previsibilidad tanto para el propietario como para el inquilino», señala Manuel Tapiola, director del Centro de Estudios del Grupo Spazios.

Desde el Colegio de Escribanos recuerdan además que una vivienda afectada al régimen de protección de la vivienda (ex bien de familia) también puede utilizarse como garantía de alquiler mediante una escritura pública que limita esa excepción exclusivamente al contrato de locación. «Mediante una escritura pública, el garante puede declarar que, para un contrato puntual, no va a regir la protección de la vivienda si el inquilino no paga», explica la escribana Eloisa Baca Martínez. Según la especialista, la vivienda mantiene su protección para el resto de las deudas y la excepción alcanza únicamente al contrato de alquiler.

Cada vez más contratos de alquiler se respaldan con garantías profesionales, como seguros de caución y contratos de fianza.

Eduardo Fazzari, responsable de Garantías de Argenprop, destaca que los seguros de caución cambiaron el criterio de evaluación. «Evalúan la capacidad de pago del inquilino, no el patrimonio de un tercero», resume.

También cambió la confianza del mercado. Si hace algunos años muchos propietarios preferían exclusivamente una garantía propietaria, hoy valoran el respaldo de empresas especializadas, que analizan ingresos, antecedentes crediticios y situación laboral para aprobar las garantías en menos tiempo.

Qué buscan hoy los propietarios

Más allá del tipo de garantía, los propietarios buscan previsibilidad. Valoran la solvencia de quien respalda el contrato, el alcance de la cobertura y la rapidez de respuesta ante un eventual incumplimiento.

Según Tarrio Godoy, «la preocupación central del propietario es muy concreta: saber si la compañía responderá cuando se produzca el problema. Por eso es importante revisar el contrato, conocer sus alcances y elegir una empresa que pueda demostrar capacidad financiera, estructura legal y experiencia operativa».

¿Qué aspectos debería verificar un propietario antes de aceptar una garantía de alquiler, ya sea propietaria o profesional?

Si se trata de una garantía propietaria, resulta recomendable verificar:

• la titularidad registral del inmueble
• la inexistencia de medidas cautelares o gravámenes relevantes
• la eventual afectación al régimen de protección de la vivienda
• la ubicación y el valor económico razonable del bien
• la legitimación y capacidad del garante.

Si se trata de una garantía profesional, conviene revisar:

• la solvencia y trayectoria de la entidad garante
• el alcance de la cobertura
• las exclusiones previstas
• el procedimiento de ejecución de la garantía
• los plazos y condiciones para efectuar el reclamo

Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires

Para el Banco Ciudad, que ofrece este tipo de garantías, muchos propietarios priorizan hoy los seguros de caución porque les garantizan continuidad en el cobro. «Ante un incumplimiento, el propietario presenta la documentación correspondiente y la aseguradora responde. Luego es la compañía la que gestiona el recupero con el inquilino», explica Maximiliano Coll, subgerente General de Banca Minorista de la entidad.

«Hoy la preocupación de fondo de los propietarios sigue siendo una sola: cobrar en tiempo y evitar un proceso judicial largo», coincide Fazzari. Y agrega: «Al momento de aceptar una caución, lo que muchos propietarios evalúan, en concreto, es la solvencia de la aseguradora que emite la póliza, qué cobertura ofrece (alquileres, expensas, servicios u ocupación indebida), los tiempos de respuesta ante una mora y qué tan simple resulta ejecutarla».

Consideraciones a tener en cuenta antes de firmar un contrato de alquiler. Foto: Freepik.

Morosidad: la mayoría de los casos no llega a juicio

Según datos de Finaer, la morosidad se ubica entre el 13% y el 14%. Sin embargo, la mayoría de los incumplimientos no termina en un proceso judicial: el 73,2% se resuelve en la instancia prejudicial mediante acuerdos de pago o la restitución voluntaria del inmueble. Solo el 26,8% llega a la Justicia y apenas el 4% concluye con un desalojo.

«Esto demuestra que judicialización y desalojo no son sinónimos. En la mayoría de los casos judicializados, el inmueble ya había sido restituido y la acción continuó exclusivamente para cobrar la deuda», agrega Tarrio Godoy en diálogo con Clarín Propiedades.

Fazzari refuerza: «Más de ocho de cada diez incumplimientos se resuelven sin llegar a juicio. Ese es precisamente el valor de la caución frente a la garantía propietaria: el propietario cobra por la póliza mientras la aseguradora gestiona el recupero».

Inteligencia artificial para evaluar riesgos

La tecnología también cambió la evaluación de los inquilinos. Hoy las empresas utilizan modelos de análisis crediticio y herramientas de inteligencia artificial para procesar antecedentes financieros, estabilidad laboral e historial de cumplimiento, agilizando la aprobación de las garantías.

«La tecnología no sirve para rechazar más inquilinos, sino para incluir mejor. Los modelos de machine learning permiten detectar patrones de riesgo y aprobar perfiles que antes quedaban afuera, como monotributistas o jóvenes sin historial crediticio», señala Fazzari.

Para Tapiola, el análisis dejó de basarse únicamente en la documentación presentada por el inquilino. «Hoy se cruzan antecedentes crediticios, estabilidad laboral, comportamiento financiero e historial de cumplimiento. La inteligencia artificial ayuda a procesar esa información más rápido y detectar patrones de riesgo que antes eran difíciles de identificar. No reemplaza el criterio humano, pero permite tomar decisiones mejor informadas».

La tendencia apunta hacia un mercado más digitalizado, con análisis crediticios automatizados, validación remota de documentación y firma electrónica, lo que permite acelerar las operaciones. «La tecnología agiliza la contratación y mejora la disponibilidad de información, pero no modifica las reglas sustanciales del derecho de obligaciones ni las exigencias legales aplicables a cada instrumento», explica Sonia Lukaszewicz, asesora jurídico-notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Alquileres: cinco formas de presentar una garantía

• Seguro de caución: una aseguradora garantiza el cumplimiento del contrato ante el propietario. Es la alternativa que más creció en los últimos años. Lo contrata el inquilino y la compañía evalúa su perfil crediticio e ingresos.

• Fianza o fiador solidario: una persona (o una empresa especializada) se compromete a responder si el inquilino incumple. No necesariamente debe ofrecer un inmueble como respaldo.

• Aval bancario: un banco emite una garantía a favor del propietario. Es menos frecuente en alquileres residenciales por su costo y requisitos.

• Garantía personal: se acreditan ingresos mediante recibos de sueldo, certificados de ingresos o documentación de monotributistas y autónomos. En algunos casos también pueden sumarse los ingresos de más de un inquilino.

• Garantía propietaria: sigue vigente, pero ya no es la única opción disponible. Consiste en que un tercero respalde el contrato con un inmueble de su propiedad.

Fuente: https://www.clarin.com/propiedades/alquileres-alternativas-garantia-propietaria_0_7MtV4bmfCX.html